Documentación
Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento —o declaración de herederos si no lo hay— y las escrituras de la vivienda. Si falta algo, se localiza.
Vender una vivienda heredada en Valencia
Casi nunca es solo una venta. Suele haber varios herederos, papeles que nadie encuentra y una casa llena de recuerdos. Se puede hacer bien, y con calma.
Lo primero
No hay prisa, pero tampoco conviene dejarlo parado
Una herencia llega en un momento que nadie elige. Es normal que la casa se quede meses o años cerrada mientras la familia decide qué hacer, y no pasa nada por tomarse ese tiempo.
Lo que sí conviene saber es que algunos plazos corren desde el fallecimiento, no desde que uno se decide. El Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal tienen un plazo de seis meses prorrogables a un año. Dejarlos pasar añade recargos a un trámite que ya de por sí es incómodo.
Y hay otra cosa: mientras la vivienda no esté a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, no se puede vender. Aunque haya comprador y aunque haya acuerdo.
Cómo va
De la herencia a la venta
Estos son los pasos. Algunos los lleva la notaría o la gestoría; nosotros nos ocupamos del inmueble y de que todo encaje.
Valoración de mercado
Necesaria para repartir con justicia y para declarar el impuesto. Un valor irreal —por alto o por bajo— trae problemas después, con Hacienda o entre hermanos.
Aceptación y adjudicación
Ante notario. Es donde la vivienda pasa a nombre de los herederos y donde se decide si se reparte, si se queda uno o si se vende.
Impuestos
Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal. Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita a tiempo.
Inscripción en el registro
Sin este paso la vivienda no se puede vender. Es el que más se olvida y el que más retrasa las operaciones a última hora.
Venta
Ahora sí. Valoración actualizada, reportaje, publicación, negociación y firma, con todos los herederos informados en cada paso.
Lo que de verdad cuesta
Casi nunca es el papeleo. Es el acuerdo.
Un hermano quiere vender ya, otro no quiere vender nunca y un tercero vive en el extranjero y no contesta.
En esas situaciones un tercero neutral ayuda más de lo que parece. No porque tome partido —precisamente por lo contrario—, sino porque pone sobre la mesa un dato que nadie discute: cuánto vale la vivienda de verdad, según lo que se está vendiendo hoy en esa misma calle.
A partir de ahí las conversaciones cambian. Se deja de discutir sobre percepciones y se empieza a hablar de opciones concretas: vender y repartir, que uno compre la parte de los demás, o alquilar mientras se decide.
Si no hay manera
Cuando un heredero no quiere vender
Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Si el acuerdo es imposible, la salida ordenada es la extinción de condominio: uno de los copropietarios compra la parte de los demás y la vivienda queda a su nombre.
Suele salir mucho mejor —en dinero y en relación familiar— que llegar a una subasta judicial, donde el inmueble se adjudica normalmente muy por debajo de su valor.
Dudas frecuentes
Lo que más nos preguntan
No. Para vender hay que ser propietario, y para serlo hay que aceptar la herencia y que la vivienda quede inscrita a nombre de los herederos. Lo que sí se puede hacer es preparar la venta en paralelo, para no perder meses.
Se solicita el certificado de últimas voluntades, que dice si existe testamento y ante qué notario se firmó. Si no lo hay, se tramita una declaración de herederos: es más lenta, pero es un camino perfectamente normal.
Sí. El Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal se devengan al heredar, con independencia de lo que se haga después con la vivienda. Y si luego se vende, esa venta tributa aparte en el IRPF.
No necesariamente. Se puede otorgar poder a favor de otra persona para firmar. Es habitual cuando hay herederos fuera de España, y lo hemos gestionado varias veces.
Depende, y te lo diremos con sinceridad. A veces una intervención pequeña —pintura, luz, vaciarla— cambia mucho el precio; otras, reformar es tirar dinero porque el comprador probable va a reformar a su gusto igualmente. Lo vemos con números antes de mover nada.
Sí. En estas operaciones la discreción es parte del trabajo. No publicamos nada que identifique la situación familiar y tratamos con cada heredero por separado si así lo prefieren.
Sin compromiso
Empecemos por saber cuánto vale
Es el dato que ordena todo lo demás: los impuestos, el reparto y la decisión de vender o no.