Valoración
Cuánto vale el inmueble hoy, con comparables reales. Es la base de todo lo demás y evita que la negociación sea una discusión de percepciones.
Extinción de condominio y proindivisos
Compartes una vivienda con alguien y quieres dejar de hacerlo. Hay una forma ordenada de conseguirlo, y suele salir bastante más barata que vender la mitad.
Qué es
Un proindiviso es una casa con dos dueños y un solo timbre
Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo inmueble sin que esté dividido —cada una tiene un porcentaje del todo, no una habitación— existe un proindiviso o comunidad de bienes. Es lo que ocurre casi siempre tras una herencia entre hermanos o tras una separación.
El problema práctico es que ninguno puede hacer casi nada por su cuenta: ni vender, ni hipotecar, ni a veces ni siquiera alquilar. Y vender tu porcentaje suelto a un tercero es teóricamente posible, pero en la práctica casi nadie compra media casa que comparte con un desconocido; y quien compra, compra con un descuento enorme.
La extinción de condominio resuelve eso: uno de los copropietarios se queda con el inmueble entero y compensa económicamente a los demás. La comunidad se acaba y la vivienda queda a nombre de una sola persona.
Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Es un principio básico de nuestro derecho civil: cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se acabe.
Por qué interesa
La diferencia con una compraventa normal es de miles de euros
No es un matiz jurídico: es la razón principal por la que merece la pena hacerlo así.
Si lo hacéis como compraventa
ITP
Quien se queda la casa paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre la parte que adquiere. En la Comunitat Valenciana ronda el 10 %.
Si lo hacéis como extinción de condominio
AJD
Tributa por Actos Jurídicos Documentados, un impuesto sensiblemente menor. Hacienda no lo considera una transmisión, sino la disolución de algo que ya era tuyo en parte.
Los tipos concretos dependen de la comunidad autónoma y de vuestra situación. Lo calculamos con vuestros números antes de que decidáis nada, y si en vuestro caso no compensa, os lo decimos.
Cómo se hace
Cuatro pasos
Acuerdo
Quién se queda, cuánto compensa y cómo se paga. Aquí es donde más ayuda tener a alguien neutral en la mesa.
La hipoteca
Si queda hipoteca, hay que pedir al banco que libere al que sale. No es automático: el banco valorará si quien se queda puede asumirla solo.
Notaría y registro
Se firma la escritura de extinción, se liquida el impuesto y se inscribe. La vivienda queda a nombre de una sola persona.
Si no hay acuerdo
La vía judicial existe, pero es el peor escenario para todos
Si ningún copropietario quiere o puede quedarse el inmueble y tampoco hay acuerdo para venderlo, cualquiera puede pedir judicialmente la división de la cosa común. El procedimiento acaba normalmente en subasta pública.
Conviene saber lo que eso significa: es lento, tiene costes de abogado y procurador, y el inmueble suele adjudicarse bastante por debajo de su valor de mercado. Todos cobran menos, y encima más tarde.
Por eso, aunque la relación esté rota, casi siempre sale más a cuenta sentarse una vez con un número encima de la mesa. En la mayoría de los casos que hemos visto, esa conversación desatasca lo que llevaba años parado.
Dudas frecuentes
Lo que más nos preguntan
Legalmente sí, pero en la práctica es mal negocio: comprar un porcentaje de una vivienda que se comparte con un desconocido interesa a muy poca gente, y quien lo hace exige un descuento fuerte. La extinción de condominio casi siempre deja más dinero a quien sale.
Es la situación más frecuente. Entonces las opciones son vender a un tercero y repartir, o buscar financiación para quien se queda. Empezar por la valoración ayuda: muchas veces la cifra real hace viable una hipoteca que se daba por imposible.
Sí. Puede quedársela uno compensando a los otros dos, o pueden quedársela dos y salir uno. Lo que no cabe es dejar la comunidad a medias con las mismas personas: el objetivo es extinguirla.
Si hay acuerdo, no es imprescindible: basta con notaría. Si el asunto está judicializado o hay cláusulas complejas, sí. Como colegiada de COAPIV contamos con un equipo de abogados especializados en el sector, y te decimos con franqueza cuándo hace falta y cuándo no.
El primer paso
Todo empieza por saber cuánto vale de verdad
Sin ese número no hay negociación posible. Con él, casi siempre la hay.
¿Vienes de una herencia? Puede que te interese cómo vender una casa heredada. ¿De una separación? Aquí lo contamos.